Nástroj · nájem a kauce
Úroky z kauce: kolik vám pronajímatel dluží navíc
Nájemci vzniká podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku právo na úrok z jistoty, tedy z toho, čemu se běžně říká kauce, a to za celou dobu od jejího složení do vrácení. U modelové jistoty 30 000 Kč složené 1. 7. 2023 a vrácené 1. 7. 2026 vychází úrok orientačně na 11 626 Kč. Pozor na jednu věc: zákon mluví o „zákonné sazbě", žádný předpis ji ale pro jistotu neurčuje, takže výsledek je podložený nárok k jednání, ne částka jistá do koruny.
Úrok z jistoty
11 626 Kč
Celkem k vrácení 41 626 Kč za 1 096 dnů držení jistoty.
Kolik vychází podle jednotlivých výkladů
| Základ výpočtu | Komu svědčí | Úrok |
|---|---|---|
| Repo sazba ČNB zvýšená o 8 procentních bodů | Spíš nájemci | 11 626 Kč |
| Samotná repo sazba ČNB bez přirážky | Spíš pronajímateli | 4 427 Kč |
| Vlastní sazba | Podle ujednání | 2 700 Kč |
Rozpis výpočtu po pololetích
| Období | Sazba | Výpočet | Úrok |
|---|---|---|---|
| 1. 7. 2023 až 1. 1. 2024 | 15 % | 30 000 Kč × 15 % × 184/365 | 2 268 Kč |
| 1. 1. 2024 až 1. 7. 2024 | 14,75 % | 30 000 Kč × 14,75 % × 182/366 | 2 200 Kč |
| 1. 7. 2024 až 1. 1. 2025 | 12,75 % | 30 000 Kč × 12,75 % × 184/366 | 1 923 Kč |
| 1. 1. 2025 až 1. 7. 2025 | 12 % | 30 000 Kč × 12 % × 181/365 | 1 785 Kč |
| 1. 7. 2025 až 1. 1. 2026 | 11,50 % | 30 000 Kč × 11,50 % × 184/365 | 1 739 Kč |
| 1. 1. 2026 až 1. 7. 2026 | 11,50 % | 30 000 Kč × 11,50 % × 181/365 | 1 711 Kč |
| Úrok celkem | 11 626 Kč | ||
Na co si dát pozor
- Občanský zákoník přiznává nájemci úrok z jistoty „alespoň ve výši zákonné sazby", konkrétní zákonnou sazbu pro jistotu ale žádný předpis nestanoví. Výsledek je proto podložený odhad podle zvoleného základu, ne částka jistá do koruny.
- Podle toho, který výklad se použije, vychází úrok od 4 427 Kč do 11 626 Kč. Rozdíl 7 199 Kč je přesně to, o čem se nájemce s pronajímatelem obvykle dohaduje.
- Výchozí základ přebírá sazbu úroku z prodlení podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. To ale míří na dlužníka v prodlení, zatímco pronajímatel drží jistotu po právu. Pronajímatel proto může namítat, že osmibodová přirážka na jistotu nepatří.
- Pronajímatel si z jistoty smí započíst, co mu nájemce z nájmu dluží. Kalkulačka počítá úrok z celé složené částky, protože žádné dluhy nezná.
Nezapočteno do výsledku:
- Do počtu dnů se počítá den složení jistoty, den vrácení už ne. Úrok se nepřipisuje k jistotě a dál se neúročí, úroky z úroků lze podle § 1806 občanského zákoníku požadovat, jen když to bylo ujednáno.
- Kalkulačka nepočítá daň z příjmu, případnou smluvní pokutu ani náklady na vymáhání. Neposuzuje ani to, jestli byla jistota sjednaná platně a jestli nepřesáhla trojnásobek měsíčního nájemného, který § 2254 odst. 1 občanského zákoníku připouští jako strop.
Co přesně říká zákon (§ 2254 odst. 2)
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Znění si ověřte v úplném a aktuálním textu na zakonyprolidi.cz.
Úrok se počítá po dnech: roční sazba se dělí skutečným počtem dnů v daném roce (365, v přestupném roce 366) a násobí počtem dnů, po které pronajímatel jistotu držel. Období se láme na hranicích kalendářních pololetí, protože k prvnímu dni pololetí se odečítá repo sazba.
Metodika, zdroje a poptávka
Jde o orientační výpočet, ne o právní posouzení konkrétního nájmu ani o vyčíslení pohledávky, které by obstálo bez dalšího dokazování. Občanský zákoník přiznává nájemci úrok z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby, konkrétní zákonnou sazbu pro jistotu ale žádný právní předpis nestanoví a odborná veřejnost se na jejím určení neshoduje. Kalkulačka proto nabízí několik základů výpočtu vedle sebe a u každého uvádí, z čeho se odvozuje. Repo sazby České národní banky pocházejí z její historické řady a berou se k prvnímu dni každého kalendářního pololetí. Nástroj nezná dluhy, které si pronajímatel smí z jistoty započíst, neposuzuje platnost ujednání o jistotě ani její zákonný strop ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Pokud se s druhou stranou neshodnete, obraťte se na advokáta, nájemní poradnu nebo spotřebitelskou organizaci; o sporné výši úroku rozhoduje soud.