Předseda SVJ: pravomoci, odpovědnost a odměna

Předseda společenství vlastníků je jednočlenný statutární orgán SVJ. Zákon jako výchozí variantu staví výbor, ale stanovy mohou určit, že statutárním orgánem je předseda společenství vlastníků (§ 1205 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Předsedou může být i člověk, který v domě nevlastní byt, protože zákon žádá jen plnou svéprávnost a bezúhonnost. Odměnu i její výši schvaluje shromáždění a z daňového pohledu jde o příjem ze závislé činnosti.

Předseda, nebo výbor

Rozdíl není v pravomocích, ale v počtu lidí. Obě varianty jsou statutární orgán se stejnou působností, jen výbor je kolektivní a předseda společenství vlastníků jednočlenný.

Kterou variantu dům má, poznáte ze stanov, které určují orgány, jejich působnost, počet členů volených orgánů i funkční období (§ 1200 odst. 2 písm. d). Přechod z výboru na předsedu tedy znamená změnu stanov, o které rozhoduje shromáždění.

Jednočlenný orgán se hodí do menších domů, kde se těžko shánějí tři ochotní lidé. Nevýhodou je, že celý provoz stojí na jednom člověku a jeho výpadek se hůř překlenuje.

Kdo může být předsedou SVJ

Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako jeho člena je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona (§ 1205 odst. 2). To jsou celé zákonné podmínky.

Z toho plyne několik věcí, které bývají pro vlastníky překvapením:

• Předsedou nemusí být vlastník jednotky v domě. Zákon vlastnictví nepožaduje.
• Funkci může zastávat i právnická osoba, tedy firma, kterou pak ve funkci zastupuje konkrétní fyzická osoba splňující stejné podmínky.
• Stanovy konkrétního domu ale mohou podmínky zpřísnit, například vyžadovat, aby šlo o vlastníka. Proto se před volbou vždy podívejte do stanov svého domu.

Volbu i odvolání má na starosti shromáždění (§ 1208 písm. b). Předseda může sám odstoupit prohlášením došlým společenství a funkce mu zaniká uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení (§ 160), pokud se nedohodne jinak.

Co má předseda SVJ na starosti

Statutární orgán jedná za společenství navenek a vede běžný provoz domu. Zákon mu výslovně ukládá zejména:

• Svolávat shromáždění tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka, a také z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1).
• Zařadit na pořad shromáždění záležitost, kterou tito vlastníci určí před rozesláním pozvánky, je-li k ní navrženo usnesení nebo je zařazení odůvodněno (§ 1207 odst. 3).
• Oznámit v písemné formě výsledek hlasování mimo zasedání a obsah přijatého usnesení (§ 1213).
• Vést seznam vlastníků jednotek a osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání (§ 1178 odst. 1).
• Podat návrh na zápis společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek; u jednočlenného statutárního orgánu ho podává předseda (§ 40 zákona č. 304/2013 Sb.).

Kde končí jeho vlastní rozhodování a začíná působnost shromáždění, určuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. V působnosti statutárního orgánu je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech 1 000 Kč v průměru na každou jednotku, a rozhodování o movitých věcech do souhrnných 10 000 Kč za kalendářní rok (§ 13). Limit na opravy neplatí u havárií a stanovy mohou obě hranice nastavit jinak.

V praxi to znamená, že běžné objednávky jako úklid, drobná oprava, deratizace nebo revize společných rozvodů řeší předseda sám. Výměna střechy, výtahu nebo úvěr na rekonstrukci jde vždy přes shromáždění.

Odměna předsedy SVJ

Zákon žádnou částku nestanoví. O výši odměn členů volených orgánů rozhoduje shromáždění (§ 1208 písm. b), takže je to věcí hlasování v konkrétním domě.

Zajímavý je způsob, jak se odměna rozpočítá. Zatímco běžné příspěvky na správu platí vlastník podle svého podílu na společných částech, příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů a na vedení účetnictví se rozvrhnou na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2). Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v § 12 upřesňuje, že odměnami členů orgánů se tu rozumí odměny členů volených orgánů společenství. Majitel garsonky tedy na odměnu předsedy přispívá stejnou částkou jako majitel největšího bytu v domě.

Z daňového pohledu je odměna člena orgánu právnické osoby příjmem ze závislé činnosti podle § 6 odst. 1 písm. c) bodu 1 zákona č. 586/1992 Sb. Společenství ji vyplácí v režimu zaměstnavatele a sráží zálohu na daň. Jak to dopadne s odvody na sociální a zdravotní pojištění, závisí na výši odměny a dalších okolnostech, proto konkrétní výpočet nechte na účetní nebo daňovém poradci.

Odpovědnost předsedy

Funkce není bez rizika. Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se vykonávat ji s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí, tedy s péčí řádného hospodáře (§ 159 odst. 1). Má se za to, že jedná nedbale, kdo této péče není schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

Následek je konkrétní: nenahradí-li člen voleného orgánu společenství škodu, kterou mu způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ručí věřiteli společenství za jeho dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na společenství nemůže domoci (§ 159 odst. 3). Funkci navíc vykonává osobně (§ 159 odst. 2).

Kvůli tomu si část společenství sjednává pojištění odpovědnosti členů orgánů. Rozsah krytí a výluky se mezi produkty liší, takže srovnávejte konkrétní pojistné podmínky, ne jen cenu.

Profesionální předseda SVJ

Protože zákon nežádá vlastnictví jednotky, může funkci zastávat i externí profesionál nebo firma. Bývá to řešení pro domy, kde funkci nikdo nechce, nebo tam, kde předchozí správa skončila ve sporech.

Na co se dívat, než takového předsedu zvolíte:

• Vymezení rozsahu. Statutární orgán a smluvní správce jsou dvě různé role. Statutární orgán jedná za společenství, správce podle § 1208 písm. g) jen zajišťuje některé činnosti správy. Jeden dodavatel může dělat obojí, ale odměna a odpovědnost by měly být popsané zvlášť.
• Odpovědnost a pojištění. Péče řádného hospodáře podle § 159 platí i pro externího předsedu. Ptejte se na pojištění odpovědnosti a jeho limit.
• Odvolatelnost. Odvolání je v působnosti shromáždění, ale zkontrolujte výpovědní podmínky navazující smlouvy, ať vás neváže na roky dopředu.
• Střet zájmů. Pokud tentýž dodavatel předsedá i dodává služby do domu, mělo by být předem jasné, kdo takové zakázky schvaluje.

Zákon pro profesionálního předsedu nemá zvláštní úpravu ani žádnou povinnou licenci, jde o běžného člena voleného orgánu. O výhodnosti konkrétní nabídky proto rozhoduje smlouva, ne zákon.

Tenhle článek je obecný přehled právní úpravy, ne právní rada k vaší situaci. Znění paragrafů si ověřte u zdrojů níže, pravidla svého domu ve stanovách, a u sporů, dluhů nebo náhrady škody se obraťte na advokáta.